الشرط المانع من التصرف

🛑مفهوم الشرط المانع من التصرف . الشرط المانع من التصرف هو منع المالك من التصرف في العين التي يتملكها لمدة محدودة بناء على شرط يرد في عقد أو وصية وفقا لأحكام المادة 823 مدني يحق للمتصرف إليه رفع دعوى انقاصه من العقد وإبطاله مع ابقاء باقي بنود العقد كما هي ( م143 مدني). 🛑 شروط صحة الشرط المانع من التصرف لا يُقبل تقييد حرية المالك المطلقة إلا بتوافر الشروط الثلاثة التالية معاً: 🚩أن يرد في عقد أو وصية: لا يجوز تقرير هذا الشرط بناءً على إرادة منفردة دون سند قانوني. 🚩الباعث المشروع: يجب أن يكون الهدف من المنع حماية مصلحة مشروعة للمتصرف، أو المتصرف إليه، أو الغير (مثل: منع الورثة من بيع عقار لضمان بقاء مأوى لهم، أو شرط بائع بعدم البيع لضمان سداد أقساط متبقية). 🚩المدة المعقولة: يجب أن يكون القيد مؤقتاً وغير مؤبد. والمقصود بالمعقولة هو ما يتناسب مع الغاية من الشرط، ويجوز أن تستمر طوال حياة المتصرف أو المتصرف إليه. ✅أما إذا كان شرط عدم التصرف مطلقًا ومؤبدًا في الجزاء هو البطلان النسبي الشرط المخالف دون حاجة فسخ التصرف الأصلي (م 824، 143 مدني) بناء على طلب المتمسك به وهو الصادر لصالحه المحرر ( م19 مرافعات) (طعن 750/41 ق جلسة 31/12/1975) ،،، ✅كما يجوز للمتصرف الذي ضمنه بالعقد طلب فسخ العقد الأصلي، متي كان شرط أساسي في العقد وبدونه ما تم العقد طبقًا (م 157/1 مدني) كجزء إخلاله بالتزام جوهري. (طعن 299/34 ق جلسة 27/6/1968) (طعن 2903/57 ق جلسة 16/11/1989). ✅ويظهر الشرط المانع من التصرف في عقد الهبة والبيع للرقبة مع حفظ حق الانتفاع للبائع مدى حياته وشقق الإسكان التعاوني حيث تشترط الأخيرة عدم التصرف إلا بعد مرور عشر سنوات علي تاريخ التخصيص للعضو أو موافقة الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان قبل مرور هذه المادة. 🛑حكم التصرف المخالف للشرط إذا كان الشرط المانع من التصرف صحيحاً ومستوفياً لشروطه القانونية، فإن أي تصرف (كبيع العقار) يتم بالمخالفة لهذا الشرط يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً. ✅ملاحظة: إذا كان الشرط المانع من التصرف باطلاً (لأنه مثلاً غير محدد المدة أو بلا مصلحة)، فإن الشرط يُلغى ويُعتبر كأن لم يكن، ويصح العقد الأصلي للملكية ويبقى التصرف نافذاً. 🛑الفرق بين الشرط المانع والشرط التعاقدي الشرط المانع من التصرف: يتعلق بحق الملكية ذاته ويكون غايته حماية مصلحة مشروعة ويترتب على مخالفته البطلان المطلق. الشرط التعاقدي: هو التزام عادي بين الطرفين (مثل الالتزام بإعطاء الأولوية في الشراء لطرف معين)، ومخالفة هذا الشرط لا تؤدي إلى بطلان العقد بل تُلزم المخالف بالتعويض عن الضرر. 🛑الاستثناءات والقوانين الخاصة 🚩في بعض الحالات الخاصة، تتدخل القوانين وتضع قيوداً صارمة على التصرف في وحدات معينة (مثل المساكن الشعبية أو الاقتصادية التي تخصصها الدولة أو المحافظات). 🚩في هذه الحالات، يُعد حظر التصرف فيها قانوناً ملزماً لحماية الطابع الاجتماعي، وأي تصرف مخالف لها باطل بحكم القانون بغض النظر عن طبيعة العقد 🛑ماذا يفعل المتصرف الية اذا كان الشرط المانع من التصرف مطلقا؟ ويجوز للمتصرف إليه إذا كان شرط المنع من التصرف مطلقًا سلوك الآتي:- 1) رفع دعوى إنقاص الشرط المانع من التصرف من العقد وإبطاله مع إبقاء باقي بنود العقد كما هي (طبقًا م 143 مدني)، وقد نصت (م 468/1 تعليمات شهر 2001) علي أنه إذا تضمن سند الملكية شرط غير مؤقت مانع من التصرف يشترط تقديم حكم نهائي بأبطاله. 2) وضع يد المتصرف إليه على الشقة المدة الطويلة المكسبة للملكية 15 سنة كسب ملكيتها بالتقادم. 3) إجراء وصية للغير لأن الوصية تصرف مضاف لما بعد موت الموصي المتصرف إليه الأول، فهي إجراء لا يترتب عليه نقل الملكية في الحال. ويلاحظ: أن الحق في طلب إبطال العقد يسقط مضي 3 سنوات من وقت العلم أو اكتمال الأهلية أو انكشاف الغلط أو التدليس أو انقطاع الإكراه (طبقًا م 140 مدني) ويسقط بـ 15 سنة من وقت العقد. 🛑آثار الشرط المانع من التصرف 1) عدم جواز نقل الملكية للغير بتصرف ناقل أو ترتيب حق عيني تبعي كالرهن خلال المدة المحددة وإلا بطل التصرف. 2) عدم جواز الحجز أو التنفيذ على العقار أو الشقة موضوع الشرط المانع من التصرف. 3) بطلان التصرف المخالف للشرط المانع مع بقاء التصرف الأصلي قائمًا دون فسخ ( م 824 مدني) التمسك بالبطلان نسبي قاصر على صاحب المصلحة . ليس للمحكمة القضاء به من تلقاء نفسها. (طعن 750/41 ق جلسة 31/12/1975)، (طعن 1280/41 ق جلسة 24/3/1983)، (طعن 4609/ 61 ق جلسة 5/7/1999). 🛑ماهى حالات الشرط المانع من التصرف بحكم القانون 1) م 853 مدني: عدم تصرف الشريك في نصيبه لأجنبي في ملكية الأسرة إلا بموافقة جميع الشركاء. 2) م 14/1 ق 178/1952 الخاص بالإصلاح الزراعي: عدم التصرف في الأرض الموزعة إلا بعد الوفاء بكامل الثمن. 3) م 6 ق 14/1981 الخاص بالإسكان التعاوني: عدم تصرف العضو في الشقة المبيعة له من جمعية الإسكان التعاوني إلا بعد مرور عشر سنوات من تاريخ التخصيص للعضو، أو موافقة الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان قبل مرور هذه المدة. ويلاحظ: أن شرط المنع من التصرف قد يأخذ صورة شرط الاستبدال فيلتزم المتصرف إليه بعدم التصرف في الشئ إلا إذا استبدل به شئ آخر يحل محله في نفس الغرض، وهو شرط صحيح ما دام قد قصد به تحقيق مصلحة مشروعة فمن يملك الأكثر يملك الأقل. 🛑متى يكون الشرط المانع من التصرف مخالفاً للقانون في حالتين : الحالة الأولي : يكون الشرط المانع من التصرف غير صحيح قانوناً إذا لم يكن مبنياً على باعث مشروع ، و يكون الباعث مشروعاً متى كان المراد بالمنع من التصرف حماية مصلحة مشروعة للمتصرف أو المتصرف إليه أو الغير . الحالة الثانية : يكون الشرط المانع من التصرف غير صحيح قانوناً إذا لم يكن مقصوراً على مدة معقولة ، والمدة المعقولة يجوز أن تستغرق فى مدى حياة المتصرف أو المتصرف إليه أو الغير . تقدير مشروعية المصلحة المراد بالشرط المانع من التصرف حمايتها و مدى معقولية المدة المحددة لسريانه مما يدخل فى سلطة قاضى الموضوع و لا رقابة عليه فى ذلك من محكمة النقض. 🛑الأثر المترتب على قيام الشرط المانع من التصرف إذا قام الشرط المانع من التصرف صحيحاً ، أى كان باعثاً لباعث مشروع ولمدة معقولة أن يمتنع التصرف فى العين المتبرع بها طول المدة التى حددت فى الشرط المانع من التصرف . فلا يجوز للمتصرف له أن يتصرف فى العين بأى نوع من أنواع التصرفات ، لا يجوز له أن يبيع العين أو أن يهبها ، أو أن يقدمها حصة فى شركة أو ان يقرر عليها حق انتفاع أو حق ارتفاق ، أو أن يرهنها رهناً رسمياً أو رهن حيازة وإذا أخذ دائن للمتصرف له عليها حق اختصاص أو ترتب له حق امتياز ، فلا يجوز لهذا الدائن أن يحجز على العين فى أثناء المدة التى يبقى فيها الشرط المانع قائماً 🛑ماهو وضع الشرط المانع من التصرف فى حالة الأموال الموهوبة أو الموصى بها مع شرط عدم جواز الحجز عليها (م308 مرافعات):- الجواب: هو شرط صحيح لا يمكن للدائنين التضرر منه وذلك لأن المتبرع يدخل ” ملًا في ذمة مدينه دون مقابل” ، فتلك الأموال آلت لمدينهم دون عوض، ولما كان المتبرع يملك ألا يتبرع بهذه الأموال،،،، فإنه يملك أيضًا حرمان هؤلاء الدائنين من التنفيذ على هذه الأموال، ولكن منع الحجز هنا نسبي فأجاز الحجز عليها وفاء لدين نفقة أقارب أو أزواج بشرط: الا يزيد الحجز من اجل ذلك عن ¼ ربع المبالغ الموهوبة أو الموصى بها. كذلك يجوز الحجز على هذه الأموال استفتاء للديون التي نشأت بعد الهبة أو الوصية، لأن الدائمين اعتمدوا في معاملاتهم مع المدين على وجود هذه الأموال في ذمته. وعلى أي حال، فإنه الحجز على هذه الأموال يجوز في حال انتقال ملكيتها لشخص آخر بسبب من أسباب نقل الملكية الوفاء بالعقد وذلك لأن شرط عدم جواز الحجز شخصي مقرر لذات الموهوب له أو الموصى به يستفيد به مدى حياته طالما أن المال تحت يده. وينقضي هذا الشرط بالوفاء، أو التصرف فيه لشخص آخر، ولا يحق للخلف عام او خاص الاستفادة من هذا الشرط. ويلاحظ: انه طالما ان الشهر العقاري لا يبحث ملكيه المنزوع ملكيته عند تسجيل تنبيه نزع الملكية،،،، فإن مجال تطبيق وأعمال هذا الخطر يكون أمام المحكمة ياما بالاعتراض على قائمة شروط البيع أو بدعوى موضوعية بطلب الغاء اجراءات التنفيذ. إذا كان الواهب أو الموصي هو المتمسك بهذه الحظر. ولكن إذا كان الطلب المقدم للشهر العقاري خاص بالحصول على حق اختصاص فإنه طبقا لتعليمات الشهر العقاري التي تقضي يبحث الملكية في شأن أمر الاختصاص. فإنه يجوز مأمورية الشهر العقاري الامتناع عن السير في إجراءات تسجيل هذا الطلب اذا ما تبين من سند الملكية، أو سند ملكية المدينه يتضمن مثل هذا الشرط. مع ملاحظة: أنه إذا تضمن مشروع المحرر بند يحق للبائع في استرداد المبيع خلال مدة معينة، فإنه يكون باطلا بطلانا مطلقا ( طبقا لنص م 465 مدني) إذ يعد في هذه الحالة بيع وفاء يستر رهنا حيازيا. 🛑من يحق له الدفع ببطلان الشرط المانع من التصرف شرط المانع من التصرف يقرر قانوناً لمن اشترطه وهو المتصرف اليه و لا يجوز لغيره التمسك بالبطلان لمخالفته لأن البطلان في هذه الحالة كما يقرر قضاء النقض لا يتعلق بالنظام العام و لا يجوز التمسك به إلا ممن شرع لمصلحته . 🛑ما هو شرط المانع من التصرف بخصوص عقد قرض متوسط الأجل لصالح بنك التنمية والائتمان الزراعي:– حيث ورد بالبند الرابع الشرط المانع من التصرف في رؤوس الماشية المشتراة منافع القرض خلال مدة القرض ( ملف 246/ 88 شبين الكوم). ملف إدارة بحوث الشهر 3/ 88، ملف التفتيش الفني 42/ 93 اسكندريه فما مدى صحته؟ وهل يستحق رسم نسبي؟ الجواب: انتهى رأي المصلحة إلى صحته واستحقاق رسم نسبي ½ % باعتباره موضوع لم يرد بالجدول أصدرت مصلحة الشهر العقاري المنشور الفني 2/ 1986بخصوص الشرط المانع من التصرف:- بخصوص تصرفات الأفراد والذي تملكوا بطريق الشراء من الإدارة العامة لأملاك الدولة الخاصة بعقد مشهر، لم ينص فيه صراحة على الشرط المانع من التصرف وتشترط الاستصلاح او الاستزراع، او تقديم موافقه كتابيه من الاداره على قيام هؤلاء الأفراد بالتصرف؟ حيث انتهت إلى: مراعاة عدم الالتفات لهذا الحظر، والسير في إجراءات الشهر، ما لم يكن هناك نص صريح يمنع التصرف. 🛑هل الشرط المانع من التصرف يؤدي الى عدم الحجز على الشيئ الشرط المانع من التصرف يرتب منع الحجز ويزول الحظر بانتهاء المدة وهي في الغالب لا تزيد عن عشر سنوات، أو بموت من تقرر لمصلحته وبعدها يلاحظ الآتي:- 1) أنه إذا كان الشرط المانع من التصرف مقرر لمصلحة المتصرف يعود للدائن حق الحجز. 2) وإذا كان الشرط المانع من التصرف مقرر لصالح أجنبي غير المتصرف والمتصرف إليه يزول الحظر بانتهاء أجل الشرط. 3) وإذا كان الشرط المانع من التصرف لصالح المتصرف إليه لا يجوز الحجز بسبب الديون التي نشأت قبل انتهاء الشرط لأن الغرض منه حماية المال المتصرف فيه من تصرفات المتصرف إليه وكذلك لا يسري الحظر على الديون التي تنشأ بعد انتهاء الشرط. ويلاحظ: أنه إذا حكم ببطلان الشرط اصبح كأن لم يكن فيجوز للدائن اتخاذ إجراءات التنفيذ العقاري ويجب تقديم حكم النهائي بأبطاله طبقا م 416/ 1 تعليمات شهر 2001)، ولا يعد شرطا مانعا من التصرف الإحالة في عقد الملكية إلى وجوب اتباع نظام الجمعيه التعاونيه الداخلي ما لم يتم إلحاق هذا النظام بالعقد ويتم شهرة معه فتوى الجمعية العمومية للفتوى والتشريع بمجلس الدولة رقم 413 بتاريخ 15/4/1967. 🛑الشرط المانع من التصرف فى شقق الاسكان الاجتماعى الشرط المانع من التصرف فى عقود شقق الاسكان الاجتماعى صحيح وقانونى ، وقد محكمة النقض اصدرت الحكم في الطعن المقيد برقم 5905 لسنة 84 قضائية بأن تملك المساكن الشعبية والاقتصادية التي أقامتها الحكومة بالمحافظات وتم شغلها نظير أجره تقل عن الأجرة المخصصة لمدة 15 سنه او 30 سنة ، وذلك وفقا للشروط والأوضاع التي يصدر بها قرار من رئيس مجلس الوزراء”، وكان القرار رقم 110 لسنة 1978 الذى أصدره رئيس مجلس الوزراء تنفيذاَ لهذا النص قد نظم القواعد والشروط والأوضاع التي أولاه المشرع سلطة إصداره والتي يقتضيها هذا النص وتقتضيها طبيعة هذه المساكن وظروف إنشائها وتملكها،